|
|
Обзор рынка
Рынок недвижимости в Италии на сегодняшний день весьма ликвиден, перспективен и активно развивается. Цены стабильно растут, значительную роль в этом играют иностранные покупатели, в первую очередь немцы, французы, американцы. С другой стороны, цены на итальянском рынка недвижимости явно ниже, чем в сравнимых с Италией по развитию и качеству жизни странах.
По прогнозам экспертов, в период с 2000 по 2005 год инвестиции в итальянскую недвижимость со стороны официальных итальянских и международных инвесторов должны составить примерно 12 миллиардов евро, или 3,5% от общего объема инвестиций.
Эти данные были получены в ходе исследования рынка инвестиций в недвижимость Италии со стороны крупных итальянских и зарубежных инвесторов и приводились на совещании, организованном в Милане итальянским исследовательским институтом "Сценарии рынка недвижимости" и "Полисом" - компанией, управляющей закрытыми инвестиционными фондами недвижимости от Banche Popolari Spa ("АО Народные банки").
В 90-е годы, когда государство и местные органы власти практически не интересовал вопрос приобретения недвижимости, некоторые частные компании, банки и страховщики имели на этом рынке долю, эквивалентную почти 9 миллиардам евро, что составляло 1,7% от общего оборота недвижимости в тот период. Согласно прогнозам, с 2000 по 2005 годы инвестиции в недвижимость со стороны крупных итальянских инвесторов достигнут примерно 8 миллиардов евро. В среднем, каждый второй инвестор в Италии намерен вложить в недвижимость от 15 до 40 миллионов евро. Примерно четверть опрошенных заявили, что собираются потратить на это более 40 млн. евро, еще столько же - что их инвестиции составят менее 15 млн. Наиболее привлекательной является недвижимость в окрестностях больших городов - Милана и Рима.
Среди опрошенных зарубежных инвесторов 20% заявили о своем намерении приобретать недвижимость в Италии и уже рассматривают конкретные предложения, 60% готовы сделать это, как только появится выгодный случай, считая, что эта страна вполне пригодна для расширения зоны инвестиций.
В среднем иностранные инвесторы намерены вложить в итальянский рынок недвижимости от 10 до 50 миллионов долларов. Почти треть из них, однако, собираются инвестировать гораздо большие суммы.
Общий объем внешних частных вливаний в рынок недвижимости в Италии в период с 2000 по 2005 год составит примерно 4 миллиарда евро. Вполне возможно, что этот показатель значительно возрастет, особенно если продолжится тенденция перехода недвижимости от государства частным владельцам.
Наибольшей популярностью пользуются следующие объекты рынка:
- жилье - виллы, виллетты, квартиры - новые или отреставрированные, расположенные в респектабельных и престижных районах, таких, например, как Brescia, Arona, Stresa, Verbania, Desenzano, Sirmione, Franciacorta, Madonna di Campiglio, Trentino Alto Adige;
- бизнес - небольшие отели, резиденции, магазины, бары, расположенные в курортных районах севера Италии рядом с озерами Garda, Iseo, Idro, Como, Lago Maggiore.
- офисы - во вновь построенных современных международных бизнес-центрах.
Цены на недвижимость по данным Итальянской Федерации
профессиональных агентов по продаже недвижимости (FIAIP)
в первом полугодии 2004 г.
Зона озера Лаго-Маджоре, город Вербания (Verbania)
(цена указана в евро за кв. м.)
| Район/Тип недвижимости | Жилая недвижимость | Офис | Коммерческая
недвижимость | Гараж (цена за обьект)
(откр. место/закр. место/гараж) |
Палланца центр
(Pallanza centro) | 1 600 - 2 400 | 1 200 - 2 400 | 1 500 - 2 200 | 4 200 - 7 500 - 15 500 |
Палланца зона озера
(Pallanza zona lago) | 1 600 - 3 100 | 1 200 - 2 400 | 1 500 - 2 200 | |
| Палланца периферия | 1 300 - 1 500 | 1 100 - 1 500 | 1 200 - 1 400 | 1 600 - 4 00 - 11 300 |
| Суна (Suna) | 1 650 - 2 100 | 1 200 - 2 100 | 1 500 - 2 200 | |
| Интра центр (Intra) | 1 450 - 1 900 | 1 200 - 2 400 | 1 500 - 3 700 | |
Зона Тоскана, провинция Гроссето (Grosseto),
зона Punta Ala и Monte Argentario
| Район/Тип недвижимости | Жилая недвижимость | Офис | Коммерческая
недвижимость | Гараж (цена за обьект)
(откр. место/закр. место/гараж) |
| Follonica | 2 100 - 4 131 | 1 549 - 2 600 | 1 550 - 3 100 | 15 000 - 17 000 - 20 000 |
| Massa Marittima | 3 350 - 4 800 | 1 200 - 2 500 | 1 500 - 2 500 | 15 000 - 17 000 - 20 000 |
| Marina di Grosseto | 1 500 - 2 500 | | 2 500 - 3 100 | 15 000 - 17 000 - 20 000 |
| Orbetello | 2 600 - 4 650 | 1 600 - 2 050 | 1 600 - 3 100 | 15 000 - 17 000 - 20 000 |
| Castiglione della Pescaia | 3 100 - 4 150 | 3 100 - 4 140 | 3 620 - 4 650 | 15 000 - 17 000 - 20 000 |
Зона северной части Адриатического моря,
город Римини (Rimini)
| Район/Тип недвижимости | Жилая недвижимость | Офис | Коммерческая
недвижимость | Гараж (цена за обьект)
(откр. место/закр. место/гараж) |
| Исторический центр | 2 400 - 3 350 | 1 700 - 2 500 | 2 100 - 4 200 | |
| Центр море/Marina centro | 2 800 - 4 000 | | | |
Зона озера Комо,
город Como (Комо)
| Район/Тип недвижимости | Жилая недвижимость | Офис | Коммерческая
недвижимость | Гараж (цена за обьект)
(откр. место/закр. место/гараж) |
| Citta Murata | 2 200 - 3 800 | 1 900 - 3 200 | 2 100 - 5 200 | 20 000 - 25 000 - 40 000 |
| Via Dante/v.Dottesio/Borghi | 1 800 - 3 100 | 1 200 - 2 400 | 1 810 - 2 580 | 20 000 - 25 000 - 40 000 |
| Giardini / Villa Olmo | 2 100 - 2 800 | 1 040 - 2 300 | 1 300 - 2 350 | 20 000 - 25 000 - 40 000 |
| Giardini / Villa Olmo | 2 100 - 2 800 | 1 040 - 2 300 | 1 300 - 2 350 | 20 000 - 25 000 - 40 000 |
Сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости Италии
На сегодняшний день цены итальянского рынка недвижимости однозначно ниже, чем в сравнимых с Италией по развитию и качеству жизни странах - Германии, Франции, Швейцарии, Австрии, Англии. Причины этого кроются в относительной дешевизне строительства, поскольку итальянцы имеют все необходимые строительные материалы у себя в стране и ничего не импортируют. Кроме того, итальянские строительные технологии, строительные машины и механизмы, а также строительные рабочие и инженеры являются, по общепринятому мнению, одними из лучших в мире (например,
70 % строительных компаний США контролируются итальянцами и имеют итальянский персонал).
Другой важный фактор состоит в том, что в прежние времена итальянский рынок недвижимости был достаточно закрытым для иностранцев. С либерализацией законодательства в этой сфере, введением евро и появлением т.н. Евроландии в Италию, и прежде всего в её северную часть, хлынул поток соседей-европейцев. Это привело к увеличению цен на недвижимость. По существующим прогнозам, данная тенденция сохранится и впредь, что побуждает людей покупать, а не продавать.
Очевидные преимущества приобретения недвижимости в Италии состоят в следующем:
- Возможность приобретения недвижимости иностранцами
- постоянный рост цен на недвижимость на итальянском рынке в связи с наличием достаточного количества свободных средств у населения, и как следствие - постоянного интереса к инвестициям
- безопасность вложений (стабильность государственной системы, сильная правовая база)
- высокая ликвидность вложений (при наличии постоянного интереса со стороны инвесторов лоты на рынке недвижимости долго не задерживаются)
- обеспеченный прирост капитала на вложенные средства, например, прирост стоимости недвижимости в результате постоянного роста цен и получение арендных платежей при условии сдачи в аренду или иное пользование
Купить?
Приобретение недвижимости идеально подходит тем, кого интересуют не инвестиционные проекты, направленные на извлечение большой прибыли, а надежное вложение своих средств. Последующая перепродажа почти всегда принесет гарантированный доход, но с другой стороны, в период владения надо быть готовым к уплате налогов на недвижимость.
Цены на жилье в Италии формируются обычно в зависимости от количества комнат и того, где находится объект, а не от метража. Большую роль играет зона расположения недвижимости, вид из окон, наличие дополнительных удобств наподобие веранды, сада или дворика перед входом в квартиру.
Разброс цен на рынке недвижимости Италии наблюдается в основном с юга (дешевле) на север (дороже), а также обусловлен такими факторами, как значимость (историческая, туристическая, индустриальная) города, техническое состояние недвижимости, тип строения и т. д. Цены колеблются от 500 евро за м2 (и ниже, например, на Калабрии) до 5000 евро за м2 и выше в престижных культурных центрах и туристических зонах.
При покупке недвижимости необходимо обратить внимание на степень износа объекта (случается, что при невысокой цене покупателю приходится вкладывать в реставрацию дома средства, в несколько превосходящие цену), тип постройки, наличие земли и т.п.
Строить?
Без сомнения, наиболее выгодны инвестиции в строящиеся объекты или приобретение земли с последующей реализацией жилья по индивидуальным проектам. Очевидные преимущества таких инвестиций - это сравнительно низкая стоимость одного квадратного метра по сравнению с готовым жильем на вторичном рынке, возможность контролировать стоимость строительства, быстрая окупаемость (сроки строительства в Италии достаточно короткие, а в некоторых курортных районах из-за упрощенных строительных стандартов они занимают всего несколько месяцев), резкое повышение цены земли после застройки. Кроме того, выгодны также инвестиции в земельные участки с целью их последующей сдачи в аренду и иного использования.
Приобретая землю, необходимо иметь в виду, что она может быть предназначена под застройку с оговоренным разрешенным количеством площадей в кв. метрах, что определяется государством. Цена зависит от местоположения и площади разрешенной застройки. Стоимость земли с постройкой будет заведомо выше.
Однако есть ограничения по срокам представления проекта и срокам строительства. Приобретение земли "под застройку" подразумевает оперативное начало строительства, т.к. примерно раз в 10 лет земельное законодательство Италии может изменить разрешенное количество площадей застройки и стоимость земли может драматически снизиться.
Самая дорогая земля находится в приморских зонах, центрах городов (чем значимее город, тем дороже), и обычно с юга на север Италии.
Стоимость постройки, включая стоимость проекта, авторский надзор и налоги на разрешение строительства, зависит от места и типа постройки. В среднем она составляет 550-750 евро за м2 отдельно стоящих вилл упрощенной "морской", или "туристской" постройки (т.е. когда конструкция дома легкая, без дополнительных укреплений) до 750-2000 и более евро за м2 для вилл под постоянное проживание. Стоимость застройки может снижаться, если, к примеру, речь идёт о комплексе вилл, примыкающих друг к другу боковыми стенами.
Что касается наценки при перепродаже уже готового жилья, то можно привести следующие гарантированные ситуацией на рынке недвижимости минимальные наценки, хотя реальные обычно намного выше.
| зона | на основной дом | на "морской"/"туристский" |
| Сampania (Неаполь и округ) | от 70% | от 50% |
| Sardegna (остров-курорт) | - | от 70% |
| север Италии | от 100% | - |
| Адриатика | от 70% | от 60% |
|
